월세 계약 시 등기부등본 확인법 완전정리
월세 계약 시 등기부등본 확인법 완전정리
처음 자취를 시작하거나, 새로운 집으로 이사할 때 가장 중요한 것은 무엇일까요?
바로 월세 계약 시 등기부등본 확인입니다.
보증금 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지 걸려 있는 만큼, 등기부등본 하나만 제대로 확인해도 전세사기, 월세사기 대부분을 피할 수 있습니다.
오늘은 부동산 초보자도 이해할 수 있도록 월세 계약 전에 등기부등본을 확인하는 법과 그 이유를 완벽하게 정리해드릴게요.
1. 등기부등본이란?
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등기부등본은 해당 부동산의 법적 신분증 같은 문서입니다.
이 서류 하나로
소유자가 누구인지
근저당(빚)이 얼마나 있는지
압류, 가압류 같은 법적 문제가 있는지
등을 모두 확인할 수 있어요.
요즘은 **인터넷등기소(www.iros.go.kr)**에서 비회원으로도 열람할 수 있고, 1,000원만 결제하면 출력도 가능합니다.
공인중개사를 통해 계약을 진행하는 경우에도, 직접 등기부등본을 받아서 확인하는 것이 안전합니다.
2. 등기부등본 보는 방법
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등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘어 있습니다.
✔ 표제부
건물의 주소, 면적, 구조, 용도 등이 표시
우리가 계약하려는 집이 맞는지 확인
✔ 갑구
소유자 정보, 소유권 이전 이력
현재 소유자 이름 = 계약 상대방인지 반드시 확인
✔ 을구
근저당, 전세권, 가압류 등 채권 관련 내역
다른 사람의 권리가 잡혀 있으면 보증금 돌려받기 어려움
예를 들어,
갑구에 등재된 소유자가 아닌 제3자와 계약을 한다면 ‘사문서 위조’나 사기 가능성
을구에 은행 근저당이 보증금보다 클 경우, 경매 시 은행이 먼저 가져가고 보증금 못 받는 상황 발생
따라서 갑구는 소유자 확인, 을구는 빚 확인 용도로 꼭 점검해야 합니다.
3. 계약 전에 꼭 확인할 체크리스트
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☑ 등기부등본에 적힌 소유자와 계약 상대방 이름이 일치하는가?
☑ 등기부등본 발급일이 최근인지(3일 이내가 안전)
☑ 을구에 근저당권, 전세권, 가압류 등이 없는가?
☑ 근저당이 있을 경우, 보증금보다 금액이 작은가?
☑ 공동소유일 경우, 전 소유자들의 동의가 있는가?
이 중 한 가지라도 불명확하다면 계약을 보류하거나 추가 서류 요청이 필요합니다.
4. 근저당 있는 집은 계약하면 안 될까?
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꼭 그렇지는 않습니다.
근저당이 설정돼 있어도 보증금보다 작은 금액이고, 집주인의 신용상태가 안정적이라면 계약이 가능해요.
단, 이럴 땐 반드시 전입신고 + 확정일자를 받아야 합니다.
이 조치를 통해 경매가 들어가더라도 보증금을 **우선 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)**가 생기거든요.
또한, 불안하다면 보증보험(전세보증금 반환보증) 가입이 가능한 매물인지 여부를 따져보는 것도 좋은 방법입니다.
요즘은 월세 계약도 보증보험 가입이 가능해졌기 때문에, 안전장치로 추천드려요.
5. 등기부등본 외에 추가로 확인하면 좋은 것들
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✔ 건축물대장
불법 증축 여부 확인
옥탑방, 반지하 등 허가 안 된 공간이면 전입신고 안 되는 경우도 있음
✔ 확정일자 및 전입신고
계약 후 주민센터 방문해 계약서에 확정일자를 꼭 받고 전입신고까지 진행해야 법적으로 보호 가능
✔ 계약서에 특약사항 기재
만약 집이 경매로 넘어가면 언제까지 보증금 돌려주기로 한다는 내용 등을 특약으로 작성 가능
✔ 중개업소 등록 여부
허가된 공인중개사인지 확인해야 문제가 생겼을 때 법적 보호를 받을 수 있음
결론
월세 계약은 단순히 방이 예쁘고 위치가 좋다고 해서 결정할 수 있는 문제가 아닙니다.
등기부등본만 제대로 확인해도 전세사기, 월세사기의 90%는 피할 수 있습니다.
꼭 체크해야 할 3가지 서류는
1. 등기부등본 – 소유자 확인 및 근저당 여부
2. 건축물대장 – 불법 건축물 여부 확인
3. 계약서 – 특약사항 및 보증금 반환 조건 명시
‘방법을 찾아주는 남자’ 블로그에서는 앞으로도 여러분의 소중한 보증금을 지키기 위한 실용적인 정보들을 계속해서 전해드릴게요.
처음 계약하시는 분들도, 이 글 하나로 안전하고 현명하게 월세 계약하시길 바랍니다.
믿음보다 확인이 먼저입니다.